關(guān)鍵詞：合同解除、互相返還、賠償責(zé)任
裁判要點(diǎn)：合同解除后，拖欠的土地租金是否還需支付。
相關(guān)法條
《中華人民共和國(guó)合同法》
第九十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》
第二十六條 合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
《中華人民共和國(guó)民法通則》
第一百一十三條 當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》
第六十四條 當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。
當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。
人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。
案例索引：
湛江市麻章區(qū)人民法院（2013）湛麻法民二初字第149號(hào)。
基本案情：
原告訴稱，被告北樂(lè)坑村民小組把政府征地返還的土地中位于赤嶺小學(xué)對(duì)面的面積約2000平方米土地出租給原告黃永成，并于2010年1月1日雙方簽訂了《村民集體用地租賃合同書》，內(nèi)容有：一、乙方（原告）租用該地用于建設(shè)生活住宿設(shè)施、廠房、辦公等，不得作其他非法用途。二、使用期限由2010年1月1日至2032年1月1日，共22年，期滿后雙方視需要再協(xié)商是否續(xù)租，但同等條件下優(yōu)先與乙方續(xù)約。三、租金按3500元/畝/年計(jì)算，每年租金共10500元。六、報(bào)建及辦理屋契由本村村委協(xié)助乙方辦理，費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲、乙雙方均沒(méi)有權(quán)使用屋契進(jìn)行銀行貸款及其他抵押用途，證契由村委保管等。七、甲方要求在二年內(nèi)開始動(dòng)工建設(shè)，在二年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)到第三層框架時(shí)，甲方退回乙方訂金50000元；如根據(jù)乙方使用需要先建設(shè)兩層使用，待建好第三層后，甲方再退回乙方訂金5萬(wàn)元；如乙方有能力在一年內(nèi)開始動(dòng)工建設(shè)，甲方則給乙方免本年租金，如乙方?jīng)]有能力動(dòng)工建設(shè)，甲方有權(quán)沒(méi)收乙方訂金5萬(wàn)元。八、樓房建設(shè)乙方要求正門開大路口需甲方協(xié)助辦理，乙方建設(shè)樓房以村委名譽(yù)建設(shè)報(bào)建。此后，原告依約繳交押金5萬(wàn)元及2010年度租金10500元給被告。而被告卻一再拖延不為原告申請(qǐng)、辦理報(bào)建手續(xù)，至2011年起更是拒絕接收原告的租金。原告承租期間自建的廠棚因沒(méi)有報(bào)建手續(xù)被政府拆除�，F(xiàn)被告又以原告未按約定時(shí)間動(dòng)工建房屋聲稱沒(méi)收原告的押金5萬(wàn)元，和阻止原告繼續(xù)承租經(jīng)營(yíng)。被告的上述行為嚴(yán)重?fù)p害了原告的權(quán)益，故訴至本院，請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告雙方簽訂的《村民集體用地租賃合同書》有效；2、判令被告依雙方簽訂的《村民集體用地租賃合同書》約定繼續(xù)履行合同；3、本案一切訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告北樂(lè)坑村民小組答辯稱，本案原告主張確認(rèn)租賃合同有效及要求繼續(xù)履行的請(qǐng)求依法不成立：根據(jù)2010年1月1日雙方簽訂的租賃合同書的條款，已對(duì)原告的主要義務(wù)進(jìn)行界定，即原告要在兩年內(nèi)建好三層房屋，逾期，被告有權(quán)沒(méi)收租金及解除合同，同時(shí)，原告若逾期支付租金，被告也有權(quán)解除合同，該合同是附條件合同，合同約定22年的租金都是每畝每年3500元，合同由于租金沒(méi)有變化，故在簽訂合同時(shí)對(duì)原告的義務(wù)進(jìn)行約定，在2011年之后，原告一直沒(méi)有支付租金，故原告屬于根本性違約，故根據(jù)村民小組及村民委員會(huì)的決定，解除合同，因此，原告在根本性違約的情況下，沒(méi)有正當(dāng)理由下欠租及不按合同約定建設(shè)房屋，應(yīng)當(dāng)駁回原告訴訟請(qǐng)求。對(duì)此，被告提出反訴，稱合同簽訂后，從2010年1月1日至今，歷時(shí)3年4個(gè)月的合同履行時(shí)間里，反訴被告僅繳交押金5萬(wàn)元及2010年度的1年租金10500元給反訴原告，2011年度和2012年度兩年的租金拖欠不交，也沒(méi)有依約在兩年時(shí)間內(nèi)動(dòng)工建設(shè)廠房等。經(jīng)反訴原告多次催促，反訴被告仍不履行約定的交租義務(wù)和建設(shè)義務(wù)，嚴(yán)重違反了合同第三條和第七條的約定，符合合同約定的解除條件。2013年3月，反訴原告召開村民大會(huì)，經(jīng)討論決定按合同約定解除合同，收回屬于反訴原告集體所有的租賃土地。
反訴原告認(rèn)為，反訴被告稱反訴原告拒收2011年度租金的事實(shí)不存在，涉案土地是經(jīng)反訴原告村民大會(huì)討論同意出租給反訴被告的集體行為，反訴原告沒(méi)有任何理由和可能拒絕收取租金，反訴被告違約拖欠租金后，以所謂通過(guò)公證送達(dá)繳交租金通知書方式，在2011年12月20日向反訴原告送達(dá)2011年度租金繳交通知，該行為不能證實(shí)反訴被告守約交租或者說(shuō)反訴原告違約拒收租金的事實(shí)，該行為是反訴被告違約欠租后，為了擺脫其逾期交租可能導(dǎo)致合同被解除責(zé)任而尋找的借口。理由是本案雙方當(dāng)事人對(duì)租金的交付方式有明確的約定，反訴原告是基層農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織機(jī)構(gòu)，在銀行也開設(shè)有公開的帳戶，反訴被告如果說(shuō)是有誠(chéng)意交付租金的，直接帶現(xiàn)金至反訴原告處交付或直接轉(zhuǎn)帳到反訴原告帳戶，均可履行交租的義務(wù)，根本不需要先以公證通知方式要求交租。退一步講，若確如其訴稱存在因財(cái)務(wù)人員個(gè)人原因而導(dǎo)致暫緩交租的，反訴被告既懂公證送達(dá)交租通知，證明其有較強(qiáng)的法律意識(shí)，也應(yīng)懂得可公證提存租金，可通過(guò)公證提存方式交付租金�，F(xiàn)反訴被告既不提存也不直接交付租金，證明其訴稱反訴原告拒收2011年度租金的事實(shí)完全是捏造的。
另外，根據(jù)合同約定，反訴被告對(duì)租賃土地必須要在二年期限內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，不動(dòng)工建設(shè)的有權(quán)沒(méi)收反訴被告的訂金5萬(wàn)元；在二年內(nèi)開始動(dòng)工建設(shè)到第三層框架時(shí)，退回反訴被告訂金5萬(wàn)元；如反訴被告有能力在一年內(nèi)開始動(dòng)工建設(shè)，則免除反訴被告本年租金。這是雙方當(dāng)事人另一個(gè)重要違約責(zé)任的約定，由于動(dòng)工建設(shè)的廠房等財(cái)產(chǎn)在合同期滿后歸反訴原告所有，合同才會(huì)出現(xiàn)22年的租金（3500元/畝/年），不遞增的優(yōu)惠租賃條件，現(xiàn)在該地段土地租金市價(jià)已漲至近10000元/畝/年，故反訴被告負(fù)有限期動(dòng)工建設(shè)的主要合同義務(wù)。根據(jù)合同法和正常市場(chǎng)交易習(xí)慣，合同訂金被沒(méi)收是構(gòu)成根本性違約的情形，一方當(dāng)事人違約導(dǎo)致訂金被沒(méi)收的，另一方守約當(dāng)事人有權(quán)解除合同。反訴被告2010年1月1日簽訂合同后，直到現(xiàn)在3年多時(shí)間不動(dòng)工建設(shè)，明顯超過(guò)合同約定的兩年時(shí)間不建設(shè)的根本性違約情形，故反訴原告決定解除合同，收回土地是符合合同約定和法律規(guī)定的合法行為。
反訴被告在合同履行期間從來(lái)沒(méi)有向反訴原告申請(qǐng)協(xié)助辦理報(bào)建手續(xù)，3年多時(shí)間里也一直沒(méi)有動(dòng)工建設(shè)。事實(shí)上，反訴被告為了達(dá)到節(jié)省費(fèi)用目的，還在合同特別約定“乙方也可利用關(guān)系不報(bào)建進(jìn)行建設(shè)使用”，反訴原告以22年不遞增租金的優(yōu)惠條件將土地租賃給反訴被告，合同一個(gè)主要目的就是要求反訴被告必須在土地上建設(shè)，合同期滿后所建設(shè)房屋歸反訴原告，越快建房對(duì)反訴原告越有利，因此，反訴原告沒(méi)有任何理由不協(xié)助辦理報(bào)建手續(xù)，由此可見，反訴被告訴稱反訴原告不協(xié)助辦理報(bào)建手續(xù)，后建房屋因違章被政府拆除的事實(shí)不存在。據(jù)此，提出反訴，訴請(qǐng)：1、解除反訴原、被告2010年1月1日簽訂《村民集體用地租賃合同書》；2、判令反訴被告支付拖欠反訴原告2011年度和2012年度租金21000元，并從拖欠之日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率，計(jì)付逾期付款利息至付清之日止；3、本案訴訟費(fèi)用由反訴被告承擔(dān)。
原告對(duì)被告的反訴答辯稱，反訴的訴求應(yīng)予以駁回：1、反訴被告不存在違約，雙方約定租金每年10500元，合同中雙方?jīng)]有約定交付租金的時(shí)間，不存在超時(shí)間不交付租金的時(shí)間性違約問(wèn)題；2、通過(guò)剛才本訴審理，公證處也證明了反訴被告不是不交付租金，而是被告拒收；3、對(duì)于建設(shè)房屋問(wèn)題，根據(jù)合同約定，乙方?jīng)]有能力建設(shè)房屋，甲方有權(quán)沒(méi)收定金，該條款沒(méi)有賦予甲方可以解除合同的權(quán)利，同時(shí)，報(bào)建手續(xù)是由反訴原告辦理，但是反訴原告沒(méi)有證據(jù)證明其已經(jīng)進(jìn)行報(bào)建，導(dǎo)致反訴被告一直無(wú)法建房；4、對(duì)于公證處的資金提存問(wèn)題，當(dāng)時(shí)已經(jīng)要求提存，但公證處以不存在獨(dú)立資金為由沒(méi)有為當(dāng)事人辦理。
經(jīng)審理查明，2010年1月1日，原、被告雙方簽訂了《村民集體用地租賃合同書》，被告北樂(lè)坑村民小組將位于赤嶺小學(xué)對(duì)面的面積約2000平方米的本村村民集體用地出租給原告黃永成。合同約定：一、乙方（原告）租用該地用于建設(shè)生活住宿設(shè)施、廠房、辦公等，不得作其他非法用途。二、使用期限由2010年1月1日至2032年1月1日，共22年，期滿后雙方視需要再協(xié)商是否續(xù)租，但同等條件下優(yōu)先與乙方續(xù)約。三、租金按3500元/畝/年計(jì)算，每年租金共10500元，每年于（空白）月（空白）日支付租金。如有拖欠租金或無(wú)法支付租金一年以上，甲方（即被告）有權(quán)收回出租土地使用權(quán)。四、乙方租用土地必須按照雙方協(xié)商條約進(jìn)行建設(shè)使用，建設(shè)使用（空白）年后不動(dòng)產(chǎn)歸甲方所有。五、建設(shè)房屋結(jié)構(gòu)及外觀由乙方獨(dú)立設(shè)計(jì)建造（要求五層基礎(chǔ)，三層框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，建設(shè)入水深度12米以上，建設(shè)門面要求美觀大方實(shí)用，設(shè)計(jì)及建設(shè)要求達(dá)標(biāo)本地區(qū)廠房辦公標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)監(jiān)工由本村委派）。六、報(bào)建及辦理屋契由本村村委協(xié)助乙方辦理，費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲、乙雙方均沒(méi)有權(quán)使用屋契進(jìn)行銀行貸款及其他抵押用途，證契由村委保管；乙方也可利用關(guān)系不報(bào)建進(jìn)行建設(shè)使用。七、甲方要求乙方在二年內(nèi)開始動(dòng)工建設(shè)，在二年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)到第三層框架時(shí)，甲方退回乙方訂金50000元；如根據(jù)乙方使用需要先建設(shè)兩層使用，待建好第三層后，甲方再退回乙方訂金5萬(wàn)元；如乙方有能力在一年內(nèi)開始動(dòng)工建設(shè)，甲方則給乙方免本年租金，如乙方?jīng)]有能力動(dòng)工建設(shè)，甲方有權(quán)沒(méi)收乙方訂金5萬(wàn)元。八、樓房建設(shè)乙方要求正門開大路口需甲方協(xié)助辦理，乙方建設(shè)樓房以村委名譽(yù)（義）建設(shè)報(bào)建。合同簽訂后，原告依約交付押金5萬(wàn)元及2010年度租金10500元給被告。對(duì)于原告拖欠2011年的租金，原告通過(guò)公證送達(dá)的方式，僅公證向被告送達(dá)了《繳交租金通知書》，并沒(méi)有按照通知書中“我現(xiàn)將2011年度應(yīng)交的總租金人民幣壹萬(wàn)零伍佰元（￥10500元）按時(shí)交清給貴村，請(qǐng)貴村收下本通知的同時(shí)收下總租金。如拒收，一切責(zé)任均由貴村承擔(dān)。”的內(nèi)容，將2011年度的租金同時(shí)公證交付給被告。涉案租賃土地共有3畝，原、被告雙方實(shí)于2007年5月20日已簽訂了《土地承包合同書》，該合同涉及的土地為2畝。至2010年，他人與被告租賃的相鄰1畝土地已到期，雙方于2010年1月1日重新簽訂了《村民集體用地租賃合同書》，將該3畝土地一并租賃給原告，且原告在簽訂合同前已實(shí)際使用涉案的租賃土地，每年租金共10500元。
另，《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》第三條規(guī)定：“本規(guī)定所稱農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，是指原人民公社、生產(chǎn)大隊(duì)、生產(chǎn)隊(duì)建制經(jīng)過(guò)改革、改造、改組形成的合作經(jīng)濟(jì)組織，包括經(jīng)濟(jì)聯(lián)合總社、經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、經(jīng)濟(jì)合作社和股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合總社、股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、股份合作經(jīng)濟(jì)社等�！焙偷诹鶙l規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法經(jīng)營(yíng)管理本組織集體所有的資產(chǎn)，任何公民、法人和其他組織不得侵犯。”和《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理，已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理�！钡囊�(guī)定，合作社與村民小組均是代表本村村民利益的組織，財(cái)產(chǎn)混同。
裁判結(jié)果：依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第九十四條第（二）項(xiàng)、第九十七條，以及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十六條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：
一、原告黃永成與被告湛江市麻章區(qū)麻章鎮(zhèn)赤嶺村民委員會(huì)北樂(lè)坑村民小組于2010年1月1日簽訂的《村民集體用地租賃合同書》合法有效。
二、解除原告黃永成與被告湛江市麻章區(qū)麻章鎮(zhèn)赤嶺村民委員會(huì)北樂(lè)坑村民小組于2010年1月1日簽訂的《村民集體用地租賃合同書》，終止履行。
三、駁回原告黃永成的其他訴訟請(qǐng)求。
四、駁回被告湛江市麻章區(qū)麻章鎮(zhèn)赤嶺村民委員會(huì)北樂(lè)坑村民小組的其他訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)100元，由原告黃永成負(fù)擔(dān)；反訴費(fèi)162.5元，被告湛江市麻章區(qū)麻章鎮(zhèn)赤嶺村民委員會(huì)北樂(lè)坑村民小組負(fù)擔(dān)。
裁判理由：本案屬確認(rèn)合同有效糾紛。湛江市麻章區(qū)麻章鎮(zhèn)北樂(lè)坑村北樂(lè)坑經(jīng)濟(jì)合作社與湛江市麻章區(qū)麻章鎮(zhèn)赤嶺村民委員會(huì)北樂(lè)坑村民小組均是代表本村村民利益的組織，財(cái)產(chǎn)混同，故北樂(lè)坑村民小組作為訴訟主體適格。
原、被告雙方于2010年1月1日簽訂的《村民集體用地租賃合同書》，系雙方的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，原告主張確認(rèn)該合同合法有效，本院予以確認(rèn)。
按照雙方在《村民集體用地租賃合同書》中第三條“租金按3500元/畝/年計(jì)算，每年租金共（空白）元，每年于（空白）月（空白）日支付租金。如有拖欠租金或無(wú)法支付租金一年以上，甲方（即被告）有權(quán)收回出租土地使用權(quán)�！钡募s定，原告應(yīng)當(dāng)最遲于每年年底前支付當(dāng)年度的租金給被告。并且，雙方約定的“如有拖欠租金或無(wú)法支付租金一年以上，甲方（即被告）有權(quán)收回出租土地使用權(quán)”，實(shí)屬約定了被告享有合同解除權(quán)。原告至今已拖欠二年多的租金未付被告，原告顯然構(gòu)成違約，被告依約享有合同解除權(quán)。
另外，雙方在合同中約定原告應(yīng)當(dāng)在二年內(nèi)建設(shè)五層基礎(chǔ)的三層框架結(jié)構(gòu)的樓房，是合同的主要內(nèi)容，亦是原告簽訂合同的主要目的之一，現(xiàn)原告不能依約履行，致合同的目的落空。當(dāng)然，建設(shè)樓房應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)行政規(guī)定辦理相關(guān)報(bào)建等手續(xù)。在合同中，雙方亦約定被告有協(xié)助辦理報(bào)建等手續(xù)的義務(wù)，且原告僅作為租賃人，由其辦理相關(guān)報(bào)建手續(xù)，未免加重了原告的合同義務(wù)，故原告未能在二年內(nèi)建設(shè)樓房，亦不能完全歸責(zé)于原告。綜合整個(gè)合同的內(nèi)容和履行情況來(lái)看，繼續(xù)履行合同將難于實(shí)現(xiàn)合同的主要目的，且原告存在拖欠租金的違約情形，被告有權(quán)收回土地使用權(quán)的約定，亦是雙方的真實(shí)意思表示，符合當(dāng)事人意思自治的原則。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同�！焙偷诰攀臈l第（二）項(xiàng)“在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)”，以及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十六條“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除�！钡囊�(guī)定，被告反訴請(qǐng)求解除合同，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院應(yīng)予以支持，駁回原告主張繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng)。
由于原告未能在二年內(nèi)建設(shè)樓房，不能完全歸責(zé)于原告，被告亦負(fù)有一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，故被告反訴原告支付2011年度和2012年度租金21000元，并從拖欠之日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率，計(jì)付逾期付款利息至付清之日止，顯然不合理，有失公平，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十三條“當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任�！焙汀吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失�！�的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)駁回被告的該訴請(qǐng)。
案例注解：本案因被告以原告未按約定時(shí)間動(dòng)工建房而沒(méi)收原告的押金5萬(wàn)元，和阻止原告繼續(xù)承租經(jīng)營(yíng)。原告認(rèn)為被告的上述行為嚴(yán)重?fù)p害了其合法的權(quán)益，故提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《村民集體用地租賃合同書》有效，要求繼續(xù)履行合同。而被告認(rèn)為在合同簽訂的三年里，原告并沒(méi)有按照合同約定使用承租的土地，且未能依約支付租金，已經(jīng)構(gòu)成根本性違約，合同繼續(xù)履行無(wú)法達(dá)到合同目的，故提出反訴，請(qǐng)求解除合同，并主張?jiān)嬷Ц锻锨繁桓?span lang="EN-US">2011年度和2012年度租金21000元及利息。
在審理過(guò)程中，本院認(rèn)為原告的主要合同義務(wù)是：在合同簽訂后二年內(nèi)建設(shè)五層基礎(chǔ)的三層框架結(jié)構(gòu)的樓房，且要依約每年支付租金。對(duì)于拖欠租金部分，合同已經(jīng)明確約定，若拖欠租金，被告有權(quán)收回出租土地的使用權(quán)，該約定已經(jīng)明確被告享有合同的解除權(quán)，且原告也未能在二年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)三層框架結(jié)構(gòu)樓房，已經(jīng)構(gòu)成根本性違約，故被告反訴請(qǐng)求解除合同，本院予以支持。
對(duì)于合同解除后所產(chǎn)生的法律后果，根據(jù)合同法第九十七條：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失�！钡囊�(guī)定，應(yīng)產(chǎn)生以下法律后果：一、合同尚未履行的，終止履行；二、已經(jīng)履行的，恢復(fù)原狀、互相返還；三、損失賠償請(qǐng)求權(quán)�！吧形绰男械摹睉�(yīng)做以下理解：1、合同解除后，因履行期尚未到來(lái)，雙方的義務(wù)相應(yīng)未履行；2、就是本案的情形，一方當(dāng)事人在合同解除前應(yīng)當(dāng)履行而尚未履行。對(duì)于第2種情形，筆者認(rèn)為在適用“終止履行”的法律后果上應(yīng)做區(qū)別對(duì)待：一、對(duì)于本案土地租金的支付，應(yīng)不受該條文“終止履行”的約束，理由：解除前的合同仍然有效，解除前的合同對(duì)雙方當(dāng)事人仍然有約束力。從理論上講，本案所簽訂的合同屬于繼續(xù)性合同，不具有溯及力，本案合同涉及的是土地使用權(quán)出租，其使用價(jià)值以租金的形式體現(xiàn)，由于土地性質(zhì)的特殊性，其價(jià)值隨著經(jīng)濟(jì)等客觀因素的變化而變化，合同解除后，沒(méi)有辦法恢復(fù)到原始的使用價(jià)值，故對(duì)于其在合同解除前尚未履行的部分應(yīng)當(dāng)依合同的約定繼續(xù)履行，并不因解除而消滅。二、對(duì)于贈(zèng)與、買賣等一時(shí)性合同關(guān)系，這些合同一般具有溯及力，在合同解除后，能夠恢復(fù)到原狀，合同解除后的法律效果可溯及至合同簽訂時(shí)，其繼續(xù)履行尚未履行部分已經(jīng)失去法律意義，對(duì)此應(yīng)當(dāng)終止履行。對(duì)于該條文，還存在這樣的理解：三、應(yīng)當(dāng)不區(qū)分合同的性質(zhì)，對(duì)于尚未履行的情形，在合同解除后，即產(chǎn)生終止履行的法律后果。
本案中，由于原告未能在二年內(nèi)建設(shè)樓房，不能完全歸責(zé)于原告，被告亦負(fù)有一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，本院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十三條“當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任。”和《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”的規(guī)定，從公平的角度出發(fā)，綜合衡量法律效果與社會(huì)效果，本院認(rèn)為被告主張?jiān)娼o付租金顯失公平，且對(duì)合同法第九十七條采納第三種理解：合同解除后，即產(chǎn)生終止履行的法律后果，認(rèn)為被告在合同解除后，應(yīng)當(dāng)主張賠償責(zé)任，故判決駁回被告的該訴請(qǐng)。原告對(duì)一審判決不服，提出了上訴，認(rèn)為合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，二審法院對(duì)該案還沒(méi)作出裁判。
筆者認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)在于合同解除后，尚未支付的租金是否還應(yīng)按合同約定繼續(xù)履行。筆者對(duì)合同法第九十七條的規(guī)定更傾向于做第一種理解，即應(yīng)區(qū)分合同性質(zhì)來(lái)決定尚未履行的義務(wù)是否繼續(xù)履行。本案中，原告已經(jīng)實(shí)際使用土地三年多，按照合同約定應(yīng)當(dāng)支付土地租金，即使合同解除了，該合同義務(wù)不必然終止，被告雖然可通過(guò)主張賠償來(lái)彌補(bǔ)自己的損失，但二者不可等同，前者是合同的義務(wù)，后者是違約責(zé)任，具有懲罰性，二者并不沖突。且本案中的合同屬于繼續(xù)性合同，合同解除后不具有溯及力，合同解除前的合同依然有效，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，這更能體現(xiàn)合同法意思自治和維護(hù)交易市場(chǎng)的秩序，而因合同解除后雙方主張的賠償責(zé)任，是對(duì)違約方違約的一種懲罰性規(guī)定，二者性質(zhì)并不相同。不同人對(duì)法條的理解不同，所作出的認(rèn)定不同，以上是筆者對(duì)合同解除后法律后果的一些見解，在今后的司法實(shí)踐中仍需繼續(xù)思考。
鄭 偉 玲
麻章法院民二庭
