在我國《合同法》實施前約定的房屋租賃期限超過法律規(guī)定的最長租賃期限20年，這樣的約定是否有效？發(fā)生糾紛時法院應(yīng)當如何調(diào)整？近日，本院審理了該案件，并經(jīng)一、二審作出了生效判決。
案情回顧
1997年1月24日，湛江市某工商管理分局與被告符某簽訂了《租賃鋪位協(xié)議書》，約定符某租賃位于某商業(yè)街K物樓某鋪位，租賃期限為50年，從1997年2月1日起至2047年2月1日止，鋪面面積為7.85平方米，每平方米年租金為2480元，合計50年租金為19468元。雙方對約定的租金理解有爭議，原告認為“合計50年租金為19468元”屬于筆誤，應(yīng)當按照 “每平方米年租金為2480元”的約定計算租金，故主張被告支付欠繳租金；被告則認為“每平方米年租金2480元”實際是每平方米50年的租金2480元，即2480元乘以7.85平方米等于19468元，是雙方真實的意思表示，故被告已付清50年的租金。另，原告認為租賃期限50年超過合同法規(guī)定的最長租賃期限20年，故請求法院確認自2019年10月1日之后的租賃期限無效；被告則認為約定50年的租賃期限沒有違反當時的法律規(guī)定，應(yīng)當認定有效。
法院判決
本院經(jīng)審理認為，涉案合同簽訂于1997年1月24日，履行期限從1997年2月1日起至2047年2月1日止，跨越《中華人民共和國合同法》1999年10月1日實施之日，依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第一條“合同法實施以后成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，適用合同法的規(guī)定；合同法實施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當時的法律規(guī)定，當時沒有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關(guān)規(guī)定”的規(guī)定，從1997年2月1日起至1999年9月30日止，屬于合同法實施之前的履行期間，故不受合同法調(diào)整。但從1999年10月1日起至2047年2月1日止的履行期限，發(fā)生于合同法實施之后，應(yīng)當適用合同法，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十四條“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年”之規(guī)定，2019年10月1日起至2047年2月1日止的履行期限顯然違反了法律的強制性規(guī)定，法院支持原告自2019年10月1日之后的租賃期限無效的訴訟請求。
涉案合同系出租方提供的格式合同，合同約定“每平方米年租金2480元”顯然不符合當時市場經(jīng)濟狀況，遠超當時租金標準，而約定案涉鋪面50年的租金為19468元符合當時市場租金標準，依照《中華人民共和國合同法》第四十一條“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款”的規(guī)定，法院采信案涉鋪面50年的租金為19468元的約定，被告已實際付清租金，法院駁回原告主張被告支付租金272552元的訴請。
最終，法院判決確認湛江市某工商管理分局與被告符某于1997年1月24日簽訂的《租賃鋪位協(xié)議書》，約定自2019年10月1日起至2047年2月1日止的租賃期限無效。并駁回原告湛江市某物業(yè)管理站的其他訴訟請求。
被告符某不服一審判決提起上訴，二審法院經(jīng)審理作出終審判決，判決維持原判，該案現(xiàn)已生效。
法官說法
當事人為達到長期使用租賃物的目的，約定了相當長的租賃期限，以租代賣的情況屢見不鮮。本案中，合同雙方約定的房屋租賃期限超過合同法規(guī)定的最長租賃期限20年，且跨越了《合同法》實施之日，《合同法》實施之前的租賃期間按照法不溯及既往的原則，法院不予調(diào)整，但《合同法》實施后的租賃期限應(yīng)當自合同法實施之日起計算，超過《合同法》規(guī)定的最長20年的租賃期限當屬無效。
法條延伸
《中華人民共和國合同法》
第四十一條 對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款。
第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》
第一條 合同法實施以后成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，適用合同法的規(guī)定；合同法實施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當時的法律規(guī)定，當時沒有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關(guān)規(guī)定。
第四條 合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。
